Diện mạo nhà đất phố cổ Hà Nội giữa thế kỷ XX qua tư liệu địa chính (Trường hợp phố Hàng Bạc, Hàng Buồm) (PGS.TS Phan Phương Thảo)

Thứ ba - 08/08/2023 08:43

Thăng Long – Hà Nội là kinh đô, thủ đô ngàn năm tuổi của Việt Nam. Trong suốt dặm dài lịch sử, Thăng Long – Hà Nội là đô thị có tuổi đời cao nhất và cũng là đô thị duy nhất của đất nước có sự cân đối giữa chính trị và kinh tế, giữa phần thành và phần thị.

DIỆN MẠO NHÀ ĐẤT PHỐ CỔ HÀ NỘI GIỮA THẾ KỶ XX
QUA TƯ LIỆU ĐỊA CHÍNH
(TRƯỜNG HỢP PHỐ HÀNG BẠC, HÀNG BUỒM)

Mở đầu

Thăng Long – Hà Nội là kinh đô, thủ đô ngàn năm tuổi của Việt Nam. Trong suốt dặm dài lịch sử, Thăng Long – Hà Nội là đô thị có tuổi đời cao nhất và cũng là đô thị duy nhất của đất nước có sự cân đối giữa chính trị và kinh tế, giữa phần thành và phần thị.

Khu phố buôn bán truyền thống, khu vực 36 phố phường, hay khu phố cổ Hà Nội, là những tên gọi khác nhau của phần “thị” của Thăng Long – Hà Nội. Đó là khu vực nằm ở phía đông của thành Hà Nội, trải dài tới sát bờ sông Hồng. Trong suốt thời trung đại, tuy có những thăng trầm khác nhau nhưng Thăng Long – Kẻ Chợ luôn được coi là trung tâm hội tụ kinh tế của cả vùng đồng bằng Bắc Bộ và lan tỏa ra khắp trong nước.

Có rất nhiều tư liệu miêu tả về các hoạt động thương mại ở đây, tuy nhiên, những miêu tả về cảnh quan, nhà cửa nơi này dường như không được chú trọng lắm. Nếu qua địa bạ cổ Hà Nội [1] (lập trong nửa đầu thế kỷ XIX), chúng ta có được những hình dung về quang cảnh Hà Nội nói chung, khu phố cổ nói riêng, với sự phân chia theo các đơn vị hành chính xã/thôn hay phường, theo những sở/khoảnh đất thuộc các loại sở hữu khác nhau, hay các loại hình mặt nước như ao, hồ, đoạn sông… những hình ảnh mang nhiều dáng dấp của nông thôn hơn thành phố (trừ những miêu tả về các dấu ấn của thành Hà Nội) thì tới nửa cuối thế kỷ XIX, đầu thế kỷ XX, với những ghi chép của người Pháp và người bản xứ cùng các nguồn tư liệu lưu trữ, sự chuyển mình đô thị hóa của Hà Nội đã được phác họa ngày càng rõ nét [2].

Có thể nhận thấy, quá trình biến đổi của Hà Nội giai đoạn cận đại trải qua hai thời kỳ chính: giai đoạn đầu từ năm 1888-1920 và giai đoạn thứ hai từ năm 1920-1945. Ở mỗi thời kỳ, nhịp độ và mức độ các hoạt động của thực dân Pháp tác động tới sự biến đổi diện mạo khu phố cổ hoàn toàn khác nhau. Trong thời kỳ đầu, hai hoạt động chính được tiến hành đồng thời của người Pháp là phá huỷ và tái tạo cảnh quan tự nhiên khu phố cổ. Những cảnh quan cũ mang đậm tính chất nông thôn đan xen trong quang cảnh đô thị thời kỳ trước từng bước nhường chỗ cho những cảnh quan thuần chất đô thị. Ở giai đoạn tiếp sau, người Pháp đã tiến hành chỉnh trang diện mạo đường xá, nhà cửa của khu phố cổ trong quá trình quy hoạch tổng thể đô thị Hà Nội. Đặc biệt, từ năm 1930 đến năm 1944, liên tục những đề án quy hoạch đô thị Hà Nội được Sở kiến trúc và đô thị đưa ra nhằm cải tạo và mở rộng thành phố Hà Nội, áp dụng những nguyên lý quy hoạch hiện đại thịnh hành ở châu Âu đương thời, có sửa đổi cho phù hợp với hoàn cảnh Đông Dương. Diện mạo của khu phố cổ có những đổi thay, đặc biệt là những đổi thay về nhà cửa và phố xá.

Tài liệu địa chính Hà Nội thời cận đại (hay còn được gọi là địa bạ Hà Nội thời cận đại) là một trong những nguồn tư liệu được hình thành trong giai đoạn này. Đó là hệ thống các bằng khoán điền thổ được lập vào những năm 40 của thế kỷ XX, ghi chép lại sự phân bố các loại hình nhà, đất, sân, vườn,… của mỗi số nhà thuộc các phố của Hà Nội. Đây là nguồn tư liệu rất phong phú, đồ sộ, nhưng lại hầu như chưa được khai thác, sử dụng. Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích triệt để các thông tin từ các bằng khoán điền thổ của hai phố Hàng Bạc và Hàng Buồm là hai phố điển hình trong số 76 phố cổ Hà Nội, kết hợp với nguồn tư liệu bản đồ, các tư liệu lưu trữ khác, cũng như so sánh với kết quả nghiên cứu của các nhà nghiên cứu đi trước cho phép phác họa diện mạo nhà đất của phố cổ Hà Nội nói chung, từng con phố nói riêng.

1. Sưu tập tài liệu địa chính

Toàn bộ tư liệu địa chính Hà Nội thời cận đại hiện được lưu giữ tại 2 cơ sở chính: Trung tâm lưu trữ quốc gia I thuộc Cục Văn thư và Lưu trữ Nhà nước và tại Phòng lưu trữ của Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất Hà Nội.

1.1. Tài liệu địa chính Hà Nội tại Trung tâm Lưu trữ Quốc gia I

Tài liệu địa chính Hà Nội lưu giữ tại Trung tâm Lưu trữ Quốc gia I nằm tập trung nhiều nhất ở phông Sở địa chính Hà Nội hay rải rác ở các phông: phông Sở địa chính Bắc Kỳ; phông Tòa đốc lý Hà Nội; phông Sở địa chính Hà Đông.

a. Phông Sở địa chính Hà Nội

Phông Sở địa chính Hà Nội cung cấp số lượng lớn hồ sơ địa chính của riêng khu vực Hà Nội. Hiện nay, phông tài liệu này có 880 hồ sơ với độ dày mỏng khác nhau. Thời gian của các hồ sơ kéo dài từ năm 1888 đến năm 1956.

Phông tài liệu Sở địa chính Hà Nội đã được chỉnh lý hoàn chỉnh thành hồ sơ. Nội dung chủ yếu gồm các tài liệu liên quan đến các vấn đề đất đai, nhà cửa, chùa chiền và các phố của Hà Nội.

b. Tài liệu địa chính Hà Nội tại các phông tư liệu khác

* Phông Sở địa chính Bắc Kỳ

Hiện nay, phông Sở địa chính Bắc Kỳ có 598 hồ sơ, thời gian của các hồ sơ kéo dài từ năm 1901 đến năm 1954. Phông Sở địa chính Bắc Kỳ tập trung toàn bộ tài liệu quản lý địa chính của cả Bắc Kỳ, vì vậy tài liệu địa chính Hà Nội trong phông này rất ít ỏi (khoảng hơn 10 hồ sơ). Tuy nhiên, trong đó có những hồ sơ rất quí về quy hoạch thành phố Hà Nội trong những năm 1924-1944.

* Phông Tòa công sứ Hà Đông

Phông tòa công sứ Hà Đông hiện có 5218 hồ sơ với niên đại từ năm 1883 đến năm 1938. Trong phông lưu trữ này có rải rác một số tài liệu địa chính Hà Nội.

* Phông Tòa đốc lý Hà Nội

Phông tài liệu này gồm có 6007 hồ sơ tài liệu về Hà Nội từ năm 1885 đến năm 1945.

Điểm qua các phông tư liệu, có thể nhận thấy khối tài liệu địa chính Hà Nội tại Trung tâm lưu trữ quốc gia I mang đậm tính chất qui phạm hành chính với niên đại kéo dài từ những năm 1888 đến những năm 50 của thế kỷ XX. Bên cạnh nguồn tài liệu chữ viết, Trung tâm này còn lưu giữ được một số bản đồ khá phong phú, đa dạng, bao gồm: bản đồ quy hoạch, bản đồ về môi trường sinh thái, bản đồ cảnh quan, bản đồ hành chính, bản đồ địa hình… của Hà Nội. Đây là một tài liệu quý hiếm phản ánh diện mạo của Hà Nội một cách trực quan sinh động.

1.2. Tài liệu địa chính tại Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội

Năm 2000, Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất Hà Nội được thành lập trên cơ sở hợp nhất Sở Địa chính Nhà đất với các tổ chức quản lý nhà nước về tài nguyên đất, nước, khoáng sản, thủy văn, đo đạc bản đồ, nhà ở… thuộc địa bàn Hà Nội. Tất cả những hồ sơ tài liệu về tài nguyên đất đai, nhà cửa… ở Hà Nội đều được lưu giữ tại Phòng Lưu trữ của Sở, trong đó hiện còn một khối tài liệu lớn có niên đại chủ yếu từ những năm 40 đến những năm 50 của thế kỷ XX. Khối tài liệu này gồm hơn 30.000 tấm bằng khoán điền thổ và một số bản đồ thửa đất của Hà Nội. Các bằng khoán điền thổ này do Sở địa chính Hà Nội thời thuộc Pháp lập. Chúng đều có 2 mặt với nhiều cột ghi đầy đủ các thông tin về từng ngôi nhà của các phố ở Hà Nội như số nhà, tên phố, có gác, có sân, không gian, nhà tạm/tôn (T.), vườn, đường,… và một vài ghi chú cụ thể nếu thửa đất đó là đất công của Thành phố hay sở hữu của đình, chùa, hội quán,…

Như vậy, những tấm phích đất (hay còn gọi là bằng khoán điền thổ) thực chất là những phiếu kê khai về diện tích, các loại hình đất đai, chủ sở hữu cụ thể phục vụ công tác quản lý nhà đất trên địa bàn Thành phố. Đó chính là một hình ảnh tương đồng với sổ địa bạ (thời Nguyễn) và sổ đỏ (thời hiện đại).

Khối tài liệu địa chính Hà Nội thời cận đại là nguồn tư liệu đồ sộ, phong phú để nghiên cứu về Hà Nội cuối thế kỷ XIX, nửa đầu thế kỷ XX trên nhiều phương diện. Những thông tin khai thác từ tài liệu địa chính kết hợp với những nguồn tư liệu khác cho phép đặt ra và nghiên cứu nhiều vấn đề về kinh tế, xã hội, văn hoá và đặc biệt là về diện mạo nhà đất Hà Nội giai đoạn này:

+ Diện mạo của Hà Nội cuối thế kỷ XIX, nửa đầu thế kỷ XX
+ Cấu trúc không gian nhà đất của cư dân Hà Nội
+ Những biến động sở hữu đất đai Hà Nội nửa đầu thế kỷ XX
+ Quá trình đô thị hóa của các làng ven đô cuối thế kỷ XIX đầu thế kỷ XX…

Cả hai kho tài liệu địa chính kể trên đều là những nguồn tư liệu rất quí, có giá trị khi nghiên cứu về Hà Nội. Tuy nhiên, sưu tập tài liệu lưu trữ tại Trung tâm Lưu trữ quốc gia I ít nhiều được các nhà khoa học trong và ngoài nước khai thác, sử dụng. Riêng khối tư liệu lưu giữ tại Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất Hà Nội thì hầu như chưa được khai thác, công bố. Vì vậy, trong bài viết này, chúng tôi chủ yếu sử dụng các thông tin từ các bằng khoán thuộc hai phố trong khu phố cổ Hà Nội, mang tính chất nghiên cứu trường hợp (Case Study), để một mặt giới thiệu và làm rõ giá trị của nguồn tư liệu này; mặt khác, quan trọng hơn, chúng tôi muốn thông qua đó miêu tả diện mạo các con phố Hà Nội khoảng giữa thế kỷ XX với những đổi thay trong quá trình đô thị hóa.

2. Diện mạo phố cổ Hà Nội giữa thế kỷ XX qua tư liệu địa chính

2.1. Hàng Bạc và Hàng Buồm là 2 trong số 76 phố thuộc khu phố cổ Hà Nội[3] được lựa chọn để nghiên cứu (Case Study) với lý do đây là các phố cổ được hình thành sớm, có nhiều di tích lịch sử, văn hóa, thuộc phạm vi bảo tồn cấp I, lại nằm ở trung tâm của Hà Nội, có đầy đủ các bằng khoán về từng số nhà. Hơn nữa, chọn hai phố này, chúng tôi còn muốn so sánh sự giống nhau và khác nhau về diện mạo của 1 phố đặc trưng cho người bản xứ và 1 phố đặc trưng cho người Hoa.

2.2. Đặc điểm chung

Theo thống kê, phố Hàng Bạc có 173 bằng khoán và Hàng Buồm có 144 bằng khoán nhưng trong đó có những tấm là của chung 2, 3 hoặc 4 số nhà, thậm chí nhiều nhất lên tới 12 số nhà (là trường hợp nhà của 1 chủ, ở góc phố, giao của ba con phố Hàng Buồm, Lương Ngọc Quyến và Hàng Giầy). Ngược lại, có những bằng khoán của 1 số nhà nhưng lại có 2 chủ sở hữu (trường hợp hai vợ chồng cùng đứng tên sở hữu). Các tấm bằng khoán này đều được lập vào các năm 1943 hoặc 1944.

Các số liệu thống kê về từng loại hình nhà, đất, sân, vườn, các công trình công cộng… của 2 phố cho chúng ta một cái nhìn tổng thể về sự phân bố nhà đất ở đó (bảng 1a và 1b).

Bảng 1a: Phân bố các loại hình nhà và đất

Bảng 1b: Phân bố các loại hình nhà và đất (đặc biệt)

– Đặc điểm đầu tiên có thể nhận thấy ở bảng thống kê 1a là loại hình “vườn” không hề xuất hiện ở cả Hàng Bạc và Hàng Buồm. Phải chăng, đối với khu vực phố cổ nói chung, 2 phố nói riêng, vốn là nơi đô hội, “đất chật người đông”, “tấc đất tấc vàng” không còn quĩ đất dành cho loại hình “vườn”. Đây cũng là đặc điểm riêng của Hà Nội khác hẳn với cố đô Huế. Dưới triều Nguyễn (1802-1945), Huế là kinh đô của nước ta, và nay tuy chỉ còn là cố đô nhưng ở đó, mô hình nhà vườn lại là một đặc trưng nổi bật, vẫn còn lưu giữ được đến hiện nay rất nhiều nhà vườn với tỷ lệ đất dành cho vườn rất nhiều [4].

– Đối với các loại hình nhà và đất còn lại, gác 3 chiếm tỷ lệ không lớn nhưng đã xuất hiện trên cả hai phố này. Có thể nói, những dấu hiệu của một đô thị theo kiểu mới du nhập tuy chưa phải đậm nét nhưng cũng phần nào làm thay đổi đáng kể diện mạo của khu vực phố cổ. Theo những ghi chép về Hà Nội nửa cuối thế kỷ XIX, đầu thế kỷ XX, các ngôi nhà bằng tranh, tre, lợp rơm (hình ảnh của nông thôn) vẫn còn tồn tại khá nhiều. Đến khi thực dân Pháp tiến hành chương trình quy hoạch đô thị đã đưa ra các quy định nghiêm cấm xây dựng mới và dỡ bỏ hoàn toàn khỏi khu vực 36 phố phường các ngôi nhà bằng tranh, tre nứa, rạ… dưới mọi hình thức [5]. Đến năm 1920, hầu như nhà tranh hoàn toàn biến mất khỏi quang cảnh nhà cửa, phố xá ở khu phố cổ. Thay vào đó, là các ngôi nhà bằng gạch với kiến trúc không chỉ 1 tầng mà có thể lên tới 2 hay 3 tầng gác. Các hoạt động xây dựng và quy hoạch thành phố Hà Nội của thực dân Pháp, nhất là trong giai đoạn 1920-1945, đã tác động trực tiếp lên cảnh quan tự nhiên của khu phố cổ. Những cảnh quan cũ mang đậm tính chất nông thôn đan xen trong quang cảnh đô thị thời kỳ trước từng bước nhường chỗ cho những cảnh quan thuần chất đô thị. Có lẽ, chỉ có bóng dáng của các ngôi đình, chùa, đền (của người Việt), hội quán của người Hoa là những cảnh quan vốn thuộc cộng đồng làng xã, nông thôn nhưng đã “theo chân” những người dân làng nghề vào cuộc sống nơi đô thành và còn được bảo lưu đến tận ngày nay.

Bên cạnh đó, việc cắt đất mở rộng lòng đường theo qui chuẩn, nắn thẳng lại các phố, làm vỉa hè,… là những dấu hiệu mới cho thấy một bức tranh qui hoạch khu phố cổ tuy không có những biến đổi mạnh mẽ như khu phố Tây song ngấm ngầm từng bước, khu phố cổ Hà Nội đang dần biến đổi trong quá trình đô thị hóa, trở thành một khu vực có cấu trúc và chức năng thuần đô thị.

– Tổng diện tích các loại hình nhà và đất theo kê khai và tổng cộng dồn không bằng nhau là do:

+ Phần đất vốn thuộc những khu đất là sở hữu tư nhưng trong quá trình chỉnh trang, uốn nắn lại các con phố cũ theo qui hoạch của thực dân Pháp, đã bị cắt ra để sung công, chủ yếu để làm vỉa hè, mở rộng đường… nên được lập riêng một bằng khoán. Đất ở các bằng khoán này thường chỉ được ghi tổng diện tích mà không có phân loại, và do vậy khi cộng dồn theo từng loại hình nhà, đất với cộng theo tổng diện tích kê khai sẽ khác nhau.

+ Một số bằng khoán, thường là những thửa đất công, chưa phân các loại hình sử dụng cụ thể thì chỉ ghi chép tổng diện tích mà không có số liệu trong các cột khác.

+ Một số thửa đất, tuy đã là sở hữu tư, tức là có chủ sở hữu nhưng có thể do chuyển từ đất công sang tư, hoặc do san lấp ao hồ mà có, chưa kịp xây dựng và do vậy chưa có sự phân chia thành các loại hình nhà, sân, vườn,… khác nhau[6].

– Diện tích đất lấy từ các sở hữu tư để sung công làm đường sá, vỉa hè trên 2 phố là (137 + 13 + 47=) 197m2 chiếm 0,38% tổng diện tích. Ngoài ra, mỗi phố đều có một số bằng khoán ghi rõ là sở hữu của Thành phố hay đất công, đều thuộc loại công hữu.

Bảng 2: Số lần xuất hiện của các loại hình nhà đất theo phố.

Bảng 2 lại cho chúng ta một cái nhìn khác về phân bố cụ thể các loại hình nhà và đất ở Hàng Bạc và Hàng Buồm. Nếu xét về số lượng thì loại hình “sân” chiếm tỷ lệ nhiều nhất trên cả hai phố (đều xấp xỉ 85%), hay nói cách khác, hầu hết các nhà trong phố cổ đều có khoảng đất, dù nhiều hay ít dành làm sân. Có lẽ vì không có nhiều đất làm vườn như ở Huế song ở những ngôi nhà trên phố cổ Hà Nội nói chung, 2 phố nói riêng, cho đến giữa thế kỷ XX, người ta vẫn cố gắng dành một phần diện tích đất để làm sân – nơi có thể trồng cây, đào giếng, làm bếp, công trình phụ, hoặc để lấy thêm ánh sáng, khí trời cho các phòng ở, hay có thể đơn giản chỉ là những khoảng trống nối tiếp giữa nhà trên với nhà dưới, giữa không gian ở với nơi sinh hoạt, buôn bán…

Bên cạnh “sân”, “không gian” được hiểu là các khoảng không với công năng chủ yếu là cung cấp ánh sáng, không khí cho mỗi căn nhà. Loại hình này chiếm tỷ lệ ít hơn về số lượng nhưng lại nhiều hơn về diện tích (xem bảng sau):

Bảng 3: So sánh loại hình “Sân” và “Không gian”

Như vậy, ngoài “sân” và “không gian” được hiểu là những phần đất không xây dựng thì toàn bộ diện tích còn lại của các số nhà trong phố cổ đều được sử dụng làm không gian ở. Tuy nhiên, tùy thuộc gia chủ, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, những ngôi nhà trên các phố cổ có thể chỉ là nhà tạm (hay nhà tôn), hoặc nhà 1 tầng, 2 tầng, thậm chí có một ít nhà 3 tầng. Trong đó, nhà 1 tầng (247/309, »79,9%); còn loại 2 tầng chiếm một tỷ lệ khá khiêm tốn (61/309, »19,7%), nhiều hơn tỷ lệ nhà tạm (44/309, »14,2%). Nhà 3 tầng xuất hiện rất ít (8/309, »2,6%).

Từ năm 1920 đến năm 1944 là giai đoạn Sở kiến trúc và đô thị Hà Nội liên tục đưa ra những đề án quy hoạch đô thị Hà Nội nhằm cải tạo và mở rộng thành phố, áp dụng những nguyên lý quy hoạch hiện đại thịnh hành ở châu Âu đương thời. Vì vậy, khu phố cổ Hà Nội nói chung, Hàng Bạc và Hàng Buồm nói riêng không nằm ngoài những qui hoạch đó. Tuy nhiên, trong các đề án này có chỉ rõ “…Ưu tiên phát triển các đô thị bản xứ hiện có hơn là xây dựng thành phố mới…”[7]. Và có lẽ vì thế mà diện mạo các phố cổ Hà Nội tuy có những đổi thay so với cuối thế kỷ XIX như đã phá bỏ các cổng phố, đường phố mở rộng hơn, có vỉa hè, phá bỏ nhà tranh, xây nhà gạch…, tính chất đô thị hoá đã rõ rệt hơn song vẫn giữ được những nét đặc trưng riêng của Thăng Long – Hà Nội, không thể lẫn với bất cứ đô thị nào khác.

Có thể hình dung rằng, đến những năm 40 của thế kỷ XX, diện mạo chung của nhà đất 2 phố Hàng Bạc và Hàng Buồm, đều là những phố nghề hoặc buôn bán trong khu phố cổ, đặc điểm chung nhất vẫn là những nhà hình ống, không gian ở, sinh hoạt và buôn bán được bố trí xen kẽ, hợp lý, tiết kiệm diện tích vì “đất chật, người đông”. Trong tất cả các nhà ở đó không hề có mét đất nào dành làm vườn, nhưng trong mỗi số nhà, xen kẽ giữa các phần “nhà” chủ yếu là 1 tầng và nhà tạm (nhà tôn) thì vẫn có khoảng đất dành làm sân, với nhiều chức năng sử dụng, hay những khoảng “không gian” không thể thiếu được để làm giếng trời, làm bếp, hay đơn giản là để thông thoáng, lấy gió, lấy ánh sáng, là nơi chứa hàng hoá…

Bên cạnh đó, quá trình đô thị hoá do ảnh hưởng của phương Tây cũng phần nào làm đã biến đổi cấu trúc nhà ở phố truyền thống của Hà Nội. Một kiểu nhà mới bằng gạch kiên cố từ 2 đến 3 tầng (loại 3 tầng vẫn còn chiếm tỷ lệ rất nhỏ) đã bắt đầu được xây dựng trên nền cũ của một số ngôi nhà Hà Nội tại khu vực này. Kiểu nhà mới thể hiện cách tổ chức các không gian chức năng bên trong tương đối hợp lý và vẫn khai thác được những đặc điểm phù hợp của hệ thống các sân trong vào mục đích thông thoáng tự nhiên cho các phòng ở, tạo điều kiện thoả mãn nhu cầu truyền thống của người Việt là gắn bó với không gian cây xanh thiên nhiên, dù đó là không gian thiên nhiên thu nhỏ.

2.3. Phân bố theo loại hình sở hữu

Sở hữu nhà đất hay nói cách khác là mối liên hệ giữa chủ sở hữu với nhà đất là một trong những vấn đề quan trọng được thể hiện khá rõ qua mỗi tấm bằng khoán điền thổ, góp phần không nhỏ tạo nên diện mạo của một đô thị. Tính đa dạng của đối tượng sở hữu là một trong những nhân tố xã hội quan trọng trong việc tạo không khí tấp nập kẻ mua người bán, một cái hồn không thể thiếu trong đặc trưng khu phố cổ.

Những thông tin về sở hữu được ghi chép ở mặt sau của tấm bằng khoán, gồm: đối tượng sở hữu, biến đổi chủ sở hữu. Đối tượng sở hữu có thể là người Việt, người Hoa, người Âu, hay các sở hữu cộng đồng (đình chùa, hội, quán…) hoặc sở hữu công (đất công, vỉa hè, rãnh nước, đường, thành phố Hà Nội…). Chủ sở hữu của một miếng đất có khi cố định là một người, có khi chuyển đổi nhiều lần giữa các cá nhân trong một gia đình, hoặc giữa nhiều đối tượng khác nhau… Nhìn chung, với những ghi chép ở mặt sau của mỗi tấm bằng khoán, chúng ta có thể tìm hiểu phần nào về vấn đề sở hữu nhà đất nửa đầu thế kỷ XX.

Với 309 bằng khoán của 2 phố Hàng Buồm và Hàng Bạc, có bảng thống kê tóm tắt về đối tượng sở hữu của các phố này như sau:

Bảng 4: Phân bố sở hữu công và tư theo phố

Như vậy, trong 309 bằng khoán của 2 phố được lập vào hai năm 1943-1944, mức sở hữu trung bình của mỗi bằng khoán là 167,56m2. Con số này không sai lệch nhiều so với số liệu mà Philippe Papin đã thống kê được từ các sổ thuế đất từ năm 1889-1940. Khi đó, kích thước trung bình của một lô đất tối thiểu là 150m2 [8]. Trong số 309 bằng khoán trên có 267 bằng khoán (86,4%) thuộc sở hữu tư với tổng diện tích 47210m2 (chiếm 91,18%), còn 42 bằng khoán (13,6%) là sở hữu công với tổng diện tích 4565m2 (chiếm 8,82%).

Dễ dàng nhận thấy, nếu tính theo tỷ lệ thì diện tích trung bình của mỗi bằng khoán tư 176,82m2, lớn hơn rất nhiều so với diện tích trung bình mỗi bằng khoán công 108,69m2. Điều này có thể lý giải do hầu hết các khoảnh đất sở hữu công thường nhỏ, thậm chí chủ yếu là một vài m2, chỉ có một vài công trình công cộng, thí dụ như các đình, chùa hay hội quán là có diện tích lớn khiến mức sở hữu công trung bình không cao. Trong đó, rộng nhất phải kể tới Hội quán của người Hoa (1940m2) ở phố Hàng Buồm. Đó là Hội quán của người Quảng Đông, nay vẫn còn ở số 22 Hàng Buồm nhưng diện tích bị thu hẹp nhiều.

Đất công là loại đất thuộc tài sản chung của thành phố Hà Nội. Mặc dù trong các tấm bằng khoán nhiều khi không ghi rõ mục đích sử dụng, nhưng trong hoạt động quy hoạch của thực dân Pháp, các mảnh đất công này có thể có do cắt từ đất của các sở hữu tư để làm đường, vỉa hè, cống rãnh,… xây dựng cơ sở hạ tầng nói chung. Từ khi làm chủ được Hà Nội (1888), thực dân Pháp đã tiến hành cải tạo đường sá nhưng phải từ sau những năm 1920 thì hệ thống giao thông trong khu phố cổ mới thực sự được sắp xếp, chỉnh trang một cách có quy mô với các dự án đề xuất tỉ mỉ, chi tiết cho từng khu phố. Công việc này chủ yếu là “phá bỏ các cổng ngăn giữa các phường nghề trong phố cùng nhiều lều quán trước nhà, mở rộng, nắn thẳng và trải đá mặt đường đồng thời tạo vỉa hè lát gạch cùng hệ thống cống rãnh thoát nước…”.

Bên cạnh đó, đất công còn dùng để đền bù cho các ngôi nhà sát lề đường đã bị phá bỏ.

Tuy nhiên, trên thực tế việc chỉnh trang, tu sửa đường trong khu phố cổ chỉ được người Pháp chú trọng đối với những con đường trọng yếu – trục xương sống của khu phố hoặc những con đường ở vị trí điểm nút giao thông then chốt. Lòng đường được mở rộng thông qua việc trưng dụng đất của những nhà nhô ra bên ngoài so với phần đường quy hoạch. Bộ mặt những con đường ở khu phố cổ phần nào thay đổi, phố rộng hơn, liên hoàn tạo thành một mạng lưới liên tục thuận tiện cho các hoạt động giao thương.

Trong khi đó, các nhà tư nhân ở phố Hàng Bạc và Hàng Buồm chủ yếu thuộc về người Việt, người Hoa, chỉ có 3 người là quốc tịch châu Âu. Thăng Long – Hà Nội, vùng đất kinh kỳ này đã từng hấp dẫn không chỉ nhiều những người Việt ở các vùng tứ trấn về đây lập nghiệp mà còn cả thương nhân Hoa Kiều và người châu Âu đến đây sinh sống từ các thế kỷ trước. Claude Bourrin đã ước tính cho đến đầu thế kỷ XX, Hà Nội có khoảng 100.000 người An Nam, 1088 người châu Âu và 2.000 người Hoa sinh sống[9]. Riêng khu vực 36 phố phường tập trung chủ yếu là người Việt và người Hoa. Với không gian kiến trúc, hoạt động kinh tế và những sinh hoạt văn hóa riêng biệt, người Hoa cùng với người Việt đã tạo nên sắc thái đa dạng cho diện mạo của khu 36 phố phường.

Trong phạm vi hai phố Hàng Bạc và Hàng Buồm, phân bố sở hữu của người Việt, Hoa và những người Âu cụ thể như sau:

Bảng 5: Phân bố sở hữu tư theo phố và quốc tịch (m2)

Có thể nhận thấy ngay người Việt (người bản xứ) chiếm hơn 3/4 số lượng chủ tư hữu (205/267, »76,8%), rồi đến người Hoa (59/267, »22,1%), số người Âu không đáng kể (3/267, =1,1%).

Bảng 5 cũng cho thấy, mức sở hữu tư trung bình là 176,82m2, trong đó diện tích trung bình mỗi thửa đất của người Việt là 135,16m2, nhỏ nhất. Người Việt thuộc phạm vi khu phố cổ nói chung và trong 2 phố nói riêng, một phần trong số họ là người Hà Nội gốc, phần khác là những người thợ thủ công di cư từ các làng nghề thuộc tứ trấn ra hành nghề tại các phố phường Thăng Long trong nhiều thế kỷ trước, hoặc là giới trí thức sau khi học hành thi cử đỗ đạt ở lại mảnh đất này để lập nghiệp. Trong đó, tầng lớp thợ thủ công – thương nhân chiếm đa số. Họ là những người sản xuất và lưu thông hàng hóa trong hệ thống của một nền sản xuất nhỏ.

Bên cạnh người Việt, một bộ phận quan trọng tạo nên diện mạo đa dạng của dân cư phố cổ là các thương nhân Hoa kiều. Họ có khi sinh sống và kinh doanh trên một khu phố riêng, có khi sống xen lẫn cùng các thợ thủ công – thương nhân người Việt. Diện tích những lô đất thuộc sở hữu của người Hoa thường lớn, trung bình là 312,39m2, gấp hơn 2,31 lần so với diện tích trung bình mỗi thửa đất thuộc sở hữu người Việt. Và nói như Paulette Girard và Michel Cassagnes thì “những căn nhà chạy sâu nhất và rộng nhất đều thuộc về những thương nhân giàu có nhất” [10]. Điều này cũng dễ hiểu bởi những người Hoa đến sinh sống và lập nghiệp ở phố cổ thường là những thương nhân giàu có, trong cơ cấu dân cư họ được coi là tầng lớp “phú thương thành thị”, nắm trong tay những số vốn lớn và độc quyền buôn bán, kinh doanh nhiều mặt hàng. Họ có điều kiện để mua những lô đất có diện tích lớn vừa kết hợp kinh doanh buôn bán và sinh hoạt gia đình. Nhận xét này hoàn toàn phù hợp với kết quả nghiên cứu của Philippe Papin về sự khác biệt giữa mật độ dân số của người Việt, người Hoa và người Âu ở Hà Nội những năm 1921-1923 [11]. Ngoài người Hoa, ở phố Hàng Buồm còn thấy xuất hiện 3 chủ sở hữu là những người quốc tịch châu Âu. Họ có mức sở hữu trung bình về nhà đất lớn nhất (357m2), nhiều hơn cả của người Hoa, và đặc biệt gấp tới 2,64 lần mức sở hữu của người bản xứ. Rất tiếc là tư liệu không cho biết cụ thể đó là những người nước nào, song chúng tôi cho rằng chủ yếu đó là những người quốc tịch Pháp.

Có thể nhận thấy, nguồn gốc dân cư giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành diện mạo của các phố cổ Hà Nội. Cũng như một số phố nghề khác trong khu phố cổ Hà Nội, dân Hàng Bạc người Việt (146/150= 97%), vốn xuất thân từ 3 làng nghề khác nhau (Định Công, Thanh Trì, Hà Nội; Đồng Xâm, Thái Bình; và Châu Khê, Hải Dương), qui tụ về chốn thị thành sinh sống, tạo nên phố nghề từ nhiều thế kỷ trước, đến giữa thế kỷ XX, tuy chịu ảnh hưởng chung quá trình đô thị hóa dưới tác động của thực dân Pháp song thành phần cơ bản của cư dân phố này vẫn không thay đổi.

Trong khi đó, người Hoa tập trung nhiều nhất ở phố Hàng Buồm với 55/117 chủ (47%), sở hữu 64,03% diện tích nhà đất. Đặc biệt, phố Hàng Buồm cho đến những năm 40 của thế kỷ XX vẫn còn tới 4 bằng khoán ghi là đất của Hội quán của người Hoa (2773m2), 1 trường dạy Pháp ngữ (548m2) do Hoa kiều (Hồng Lai Kỳ) phụ trách và 1 bệnh viện của người Hoa tuy diện tích không lớn (104m2). Khu vực Hàng Buồm được ví như trung tâm “China Town” ở Hà Nội, là nơi sinh sống và làm ăn tấp nập nhất của người Hoa. Cuộc sống sinh hoạt và buôn bán của những Hoa kiều trên phố Hàng Buồm đã làm nên những nét đặc trưng cho con phố này. Từ năm 1979, khi xảy ra xung đột ở biên giới phía bắc Việt Nam, số lớn Hoa kiều ở Hàng Buồm nói riêng, Hà Nội nói chung di cư về Trung Quốc hoặc sang một nước thứ 3 thì diện mạo con phố này có những đổi thay đáng kể. Nay phố Hàng Buồm tuy vẫn là phố buôn bán song không có nhiều thương nhân là người Hoa, các mặt hàng buôn bán cũng như mật độ hàng hóa không phong phú bằng trước năm 1979.

2.4. Cơ cấu sử dụng đất

Không chỉ khác nhau về diện tích sở hữu mà cơ cấu sử dụng đất của mỗi đối tượng sở hữu cũng khác nhau. Ta có bảng số liệu tổng hợp sau:

Bảng 6: Mật độ xây dựng[12]

Trên khu phố cổ nói chung, 2 phố nói riêng, đều là dạng nhà ống, không gian ở và sinh hoạt, buôn bán xen kẽ nhau. Trong tương quan giữa 3 khu vực: phía tây Hà Nội (khu vực Hoàng thành), khu phố cổ và khu phố cũ (hay còn gọi là khu phố Pháp) thì khu phố cổ là khu vực ít được xây dựng mới, nhưng mật độ dân số cũng như mật độ xây dựng lại cao nhất [13]. Tuy vậy, theo thống kê từ tư liệu địa chính thì đến những năm 40 của thế kỷ XX, mật độ xây dựng ở 2 phố nghiên cứu chưa cao: tỷ lệ chung là 46,76%, trong đó phố Hàng Buồm cao hơn (53.58%). Hiện nay, theo thống kê về nhà ở Hà Nội, mật độ xây dựng trong khu phố cổ lên tới hơn 80% [14].

Bảng 6 cho chúng ta cái nhìn so sánh đa chiều về mật độ xây dựng của các đối tượng khác nhau trên hai phố Hàng Bạc và Hàng Buồm. Cùng chủ sở hữu là người Việt song những ngôi nhà trên phố Hàng Buồm có mật độ xây dựng cao nhất (63.52%), gấp hơn 1,7 lần so với mật độ xây dựng của nhà người Việt ở phố Hàng Bạc. Trong khi đó, nhà của chủ sở hữu người Hoa ở cả hai phố có mật độ xây dựng xấp xỉ nhau (48.92% và 43.45%).

Nhìn trên tổng thể từng tuyến phố, mật độ xây dựng của phố Hàng Buồm (53.58%) cao hơn hẳn so với Hàng Bạc (37.54%). Hay nói cách khác, phân bố không gian xây dựng và khoảng trống của sân, giếng trời, không gian trong các phố không đồng nhất: ở phố Hàng Buồm nhà cửa san sát hơn, trong khi đó, trên phố Hàng Bạc, phần đất để thông thoáng, không xây dựng vẫn còn chiếm tỷ trọng đáng kể (62.46%) trong tổng diện tích đất.

Hệ số sử dụng đất được hiểu là tổng diện tích mặt sàn xây dựng trên diện tích toàn khu đất. Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là những nhân tố quan trọng để tìm hiểu về quy mô và cơ cấu đất đai của một vùng.

Hệ số sử dụng đất của 2 phố:

Trên tổng thể, hệ số sử dụng đất của 2 phố xấp xỉ là 0.519. Đây được coi là hệ số thấp[15]. Điều này có thể lý giải do mật độ xây dựng chung cả 2 phố không cao (46.76%). Thêm vào đó, đến những năm 40 của thế kỷ XX, mật độ dân số cũng như nhu cầu xã hội chưa đến mức cần thiết khiến việc mở rộng diện tích sinh hoạt bằng cách xây thêm gác 2 và 3 không nhiều, phần diện tích nhà tạm (nhà tôn) cũng không cao, khiến cho tổng mặt sàn xây dựng chỉ xấp xỉ 0.5.

Nếu xem xét theo đơn vị phố, hệ số sử dụng đất có sự chênh lệch giữa các phố. Tỷ lệ thuận với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất của phố đông Hoa kiều (Hàng Buồm) lớn hơn hẳn so với các phố của người bản xứ (Hàng Bạc). Hay nói cách khác, ở phố Hàng Buồm, nhà cửa san sát hơn và cũng có nhiều nhà cao tầng hơn phố Hàng Bạc.

Có thể nói, đến giữa thế kỷ XX, bức tranh qui hoạch khu phố cổ tuy không có những biến đổi mạnh mẽ như khu phố Tây song ngấm ngầm từng bước, những dấu vết làng xã đã dần bị lọc bỏ, khu phố cổ Hà Nội đang dần biến đổi trong quá trình đô thị hóa, trở thành một khu vực có cấu trúc và chức năng thuần đô thị.

Trong quá trình vận động và biến đổi đó, loại hình sở hữu (công hoặc tư) cũng như tính đa dạng của thành phần cư dân (người Việt, người Hoa hoặc người Âu) là những tác nhân quan trọng tạo nên hình ảnh khác biệt giữa các ngôi nhà, các con phố trong khu phố cổ Hà Nội. Bên cạnh đó, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất được coi là các chỉ số quan trọng tạo nên diện mạo riêng của mỗi phố cổ Hà Nội. Và các di tích lịch sử – văn hóa là những nét chấm phá riêng, tạo nên cái hồn cho phố cổ.

Ảnh hưởng của những biến đổi kinh tế thời kỳ thực dân kéo theo sự thay đổi cấu trúc xã hội, đa dạng hoá thành phần dân cư nơi đây cũng là những yếu tố làm nên sắc thái đa diện về kiến trúc và thúc đẩy sự biến chuyển diện mạo, không gian khu phố cổ. Yêu cầu của cuộc sống mới, tính “thích dụng” trong quan niệm Ở của phương Tây cùng vật liệu và kỹ thuật xây dựng mới được du nhập vào Việt Nam đã làm biến đổi một phần nhà hàng phố truyền thống của Hà Nội. Một kiểu nhà mới bằng gạch kiên cố từ 2 đến 3 tầng đã dần được xây dựng trên nền cũ của ngôi nhà bằng tranh hay lá cũ quen thuộc tại khu vực 36 phố phường. Kiểu nhà mới thể hiện cách tổ chức các không gian chức năng bên trong tương đối hợp lý mà vẫn khai thác được những đặc điểm phù hợp của hệ thống các sân trong vào mục đích thông thoáng tự nhiên cho các phòng ở, tạo điều kiện thoả mãn nhu cầu truyền thống của người Việt là gắn bó với không gian cây xanh thiên nhiên, dù đó là không gian thiên nhiên thu nhỏ…

Những kết quả thu được từ phân tích, xử lý tư liệu ở hai phố Hàng Bạc và Hàng Buồm không chỉ cho phép có những phác họa lý thú về diện mạo của hai con phố này, mà còn xác định hướng tiếp cận đúng đắn đối với nguồn tài liệu địa chính. Chúng tôi hy vọng trong tương lai gần sẽ tiếp tục triển khai nghiên cứu đối với toàn bộ 76 phố cổ để có đủ những thông tin cần thiết, toàn diện, góp phần hữu ích cho việc hoạch định kế hoạch bảo tồn và phát triển phố cổ Hà Nội, bảo đảm sự hài hòa giữa truyền thống và hiện đại, giữ gìn bản sắc văn hóa của Thủ đô nói chung, cái hồn phố cổ nói riêng, nhất là nhân dịp đại lễ kỷ niệm Thăng Long – Hà Nội tròn 1000 năm tuổi!

TÀI LIỆU THAM KHẢO CHÍNH
1. Claude Bourrin, Đông Dương ngày ấy 1898-1908, Nxb. Lao động, Trung tâm văn hóa Ngôn ngữ Đông Tây, Hà Nội, 2008.
2. Cục Lưu trữ Nhà nước, Trung tâm lưu trữ quốc gia I, Lịch sử Hà Nội qua tài liệu lưu trữ: địa giới hành chính Hà Nội từ 1873 đến 1954, Nxb. Văn hóa Thông tin, Hà Nội, 2000.
3. Cục Lưu trữ Nhà nước, Trung tâm lưu trữ quốc gia I, Service du Cadastre et du Domaine de Ha Noi (Phông Sở địa chính Hà Nội).
4. Hoàng Đạo Thuý, Phố phường Hà Nội xưa, Nxb. Văn hoá Thông tin, Hà Nội, 2000.
5. Lưu Đình Tuân, Công cuộc xây dựng của người Pháp trên đất Hà Nội, Xưa và Nay, số 71, 1/2000.
6. Nhiều tác giả, Thăng Long – Hà Nội, Nxb. CTQG, Hà Nội, 2000.
7. Nhiều tác giả, Tôn tạo phố cổ ở các thành phố châu Á và châu Âu: Trao đổi kinh nghiệm trong lĩnh vực bảo tồn và nâng cao giá trị di sản, Kỷ yếu hội thảo quốc tế, Hà Nội, 2005.
8. Nhiều tác giả, Hà Nội chu kỳ của những đổi thay: Hình thái kiến trúc và đô thị, Nxb. Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, 2003.
9. Nhiều tác giả, Tìm hiểu vấn đề nhà ở của Hà Nội – Một kinh nghiệm liên văn hoá trong hợp tác đại học, Nxb. Trường Đại học Tổng hợp Laval, Québec, 2006.
10. Nguyễn Thừa Hỷ, Thăng Long – Hà Nội thế kỷ XVII-XVIII-XIX, Hội Sử học Việt Nam, Hà Nội, 1993.
11. Nguyễn Văn Uẩn, Hà Nội nửa đầu thế kỷ XX, Nxb. Hà Nội, Hà Nội, 2000.
12. Phan Huy Lê (Chủ biên), Địa bạ cổ Hà Nội, tập I và II, Nxb. Hà Nội, Hà Nội, 2005 và 2008.
13. Phillipe Papin, Hanoi et ses territoires, in trong BEFEO, 1995.
14. Phillipe Papin, Densité du bâti urbain et modes de construction à Hanoi 1889-1940 (Mật độ nhà ở đô thị và kiến trúc nhà ở Hà Nội 1889-1940), in trong Habitat et Developpement, số 10, năm 1995 của trường Ecole d’ Architecture de Marseille.
15. Trần Huy Liệu (Chủ biên), Lịch sử thủ đô Hà Nội, Nxb. Hà Nội, Hà Nội, 2000.
16. PGS. Trần Hùng, TS.KTS. Nguyễn Quốc Thông, Thăng Long – Hà Nội mười thế kỷ đô thị hoá, Nxb. Xây dựng, Hà Nội, 2004.

[1] Phan Huy Lê (Chủ biên), Địa bạ cổ Hà Nội, tập I, Nxb. Hà Nội, Hà Nội, 2005.
[2] André Masson, Hà Nội giai đoạn 1873-1888 (bản dịch), Nxb. Hải Phòng, 2003.
Claude Bourrin, Bắc Kỳ xưa (Nguyễn Tiến Quỳnh dịch), Nxb. Giao thông Vận tải, Hà Nội, 2007.
Nguyễn Văn Uẩn, Hà Nội nửa đầu thế kỷ XX, Nxb. Hà Nội, Hà Nội, 2000.
[3] Theo Quyết định số 70 BXD/KT do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/3/1995, giới hạn khu phố cổ Hà Nội như sau:
– Phía Bắc: phố Hàng Đậu.
– Phía Tây: phố Phùng Hưng.
– Phía Nam: phố Hàng Bông, Hàng Gai, Cầu Gỗ, Hàng Thùng.
– Phía Đông: phố Trần Quang Khải, Trần Nhật Duật
Như vậy, khu phố cổ bao gồm 76 tuyến phố, thuộc 10 phường. Trong đó, khu vực bảo vệ, tôn tạo cấp I là tứ giác gồm các phố Hàng Chiếu (bắc); Hàng Đường, Hàng Ngang (tây); Hàng Bạc, Hàng Mắm (nam); Trần Nhật Duật (đông).
[4] Tham khảo thêm trong luận án TS. Sử học của Phan Thanh Hải Các thủ phủ thời chúa Nguyễn (1558-1775) trên đất Quảng trị và Thừa Thiên – Huế, Huế, 2008, tr.152.
[5] Bulletin municipale de la ville de Hà Nội, 1915 (Công báo thành phố Hà Nội năm 1915), p.23-24.
[6] Theo những ghi chép của địa bạ và các bản đồ Hà Nội cổ thì đến cuối thế kỷ XIX, khu vực này vẫn còn khá nhiều hồ nhỏ. Sang nửa đầu thế kỷ XX, các hồ ở đây mới dần bị san lấp. Xem thêm Phan Phương Thảo, Cảnh quan mặt nước của Hà Nội qua tư liệu địa bạ. Trong Địa bạ cổ Hà Nội, tập II, Nxb. Hà Nội, Hà Nội, 2008.
Theo Hồ sơ số 28 tại Trung tâm lưu trữ Quốc gia I: Hiểu biết về đất thuộc sở hữu thuộc địa trong thành phố Hà Nội (1890-1895), Nghị định ngày 26/5/1891 của Toàn quyền Đông Dương (phông Sở địa chính Hà Nội) quyền sở hữu đất hồ, ao trên địa bàn Hà Nội của thực dân Pháp được ghi rõ:
"Điều 1: Những đất ao, hồ ở vị trí sau được khẳng định thuộc tài sản công của thành phố Hà Nội:
Giữa phố Cầu Gỗ, phố Hàng Mành, phố Hàng Bạc và Hàng Đào
Giữa phố Hàng Bạc, Mã Mây, Hàng Buồm, Hàng Ngang
Giữa phố Hàng Đậu, đê và Hàng Than
Giữa phố nhà Thương Khách của Hàng Than, phố Hàng Bún
………….
Điều 4: Thành phố Hà Nội đánh thuế những người chiếm dụng đất ao, hồ công, những người này có nghĩa vụ thực hiện việc lấp ao trong thời hạn 1 năm được tính từ khi chuyển nhượng".
[7] Dẫn theo Trung tâm nghiên cứu kiến trúc, PGS. Trần Hùng, TS.KTS. Nguyễn Quốc Thông, Thăng Long – Hà Nội mười thế kỷ đô thị hoá, Nxb. Xây dựng, Hà Nội, 2004, tr.74.
[8] Phillipe Papin, Densité du bâti urbain et modes de construction à Hanoi 1889-1940 (Mật độ nhà ở đô thị và kiến trúc nhà ở Hà Nội 1889-1940), in trong Habitat et Developpement, số 10, năm 1995 của trường Ecole d’ Architecture de Marseille.
[9] Claude Bourrin, Đông Dương ngày ấy 1898-1908, Nxb. Lao động, Trung tâm văn hóa Ngôn ngữ Đông Tây, Hà Nội, 2008, tr.52.
[10] Paulette Girard và Michel Cassagnes, Khu phố cổ: Cấu trúc, đường phố và các lô nhà: phản ánh không gian của một xã hội, tr.280.
[11] Theo thống kê của Philippe Papin trong Hanoi et ses territoires, BEFEO, 1995:

[12] Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ đất được xây dựng (ở đây bao gồm cả gác 1 và nhà tạm) trên toàn bộ diện tích lô đất (tính theo%) như sau:

Mật độ xây dựng =	Diện tích đất xây dựng . 100%
	Tổng diện tích

[13] Phillipe Papin, Densité du bâti urbain et modes de construction à Hanoi 1889-1940 (Mật độ nhà ở đô thị và kiến trúc nhà ở Hà Nội 1889-1940), in trong Habitat et Developpement, số 10, năm 1995 của trường Ecole d’ Architecture de Marseille.
[14] Nhiều tác giả, Tìm hiểu vấn đề nhà ở của Hà Nội: một kinh nghiệm liên văn hóa trong hợp tác đại học, Nxb. Trường Đại học tổng hợp Laval, Quesbec, 2006.
[15] Theo qui định của Bộ Xây dựng, trong thành phố, hệ số xây dựng dưới 1 được coi là thấp.

PGS.TS. Phan Phương Thảo

Theo Website Khoa Lịch sử, khoalichsu.ussh.vnu.edu.vn, 11-11-2013.